华夏幸福的业绩不理想与近一两年来环京限购有极大关系。华夏幸福的崛起，吃的是京津冀一体化的红利，而华夏幸福今日的业绩转向，也源于京津冀一体化新的布局。
华夏幸福年全年经营情况简报显示，其城市地产（主要是北京和廊坊）销售额79.09亿元，同比下跌71.94%。华夏幸福扩张到长三角，出现了两个最大的问题，第一个进到经济非常发达的地区，人家政府有它没它无所谓。第二个就是进入非常落后的地区，政府跟你合作的时候很痛快，但要让政府支付服务费的时候就比较麻烦了。
河北省廊坊市广阳区新华路号。这里是廊坊市委党校所在地，进门右手，挨着门口的铁栏杆，停着一辆大巴，上面写着“河北华夏幸福足球俱乐部”。从门口进去一直往里，尽头有一个小院，左侧是廊坊市审计局，右侧的一栋四层小楼，则是华夏幸福廊坊区域事业部所在地。
这栋小楼二楼的走廊墙上，贴着华夏幸福员工最近一次马拉松成绩的排行榜。华夏幸福（.SH）企业文化中最重要一项是倡导全员挑战马拉松。
在华夏幸福的员工全力奔跑向前的时候，华夏幸福的业绩排名却滑坡了。
根据中国指数研究院公布的排名，年华夏幸福年度销售额从去年榜单中的第8名跌至第9。年，从各大房企的经营简报来看，均出现了销售额的大幅增长，例如融创中国增幅达%，碧桂园73.4%，万科45.3%，华夏幸福增幅则为26.44%，增幅排名相对靠后。
业绩不理想的直接后果是：换人。年10月底，华夏幸福产业地产集团和住宅“孔雀城”集团的总裁叶珺和许焰林分别被调离原来岗位。取代叶珺的是赵鸿靖，接替许焰林的仍是万科出身的傅明磊。
华夏幸福的业绩不理想与近一两年来环京限购有极大关系。华夏幸福的崛起，吃的是京津冀一体化的红利，而华夏幸福今日的业绩转向，也源于京津冀一体化新的布局。
华夏幸福年全年经营情况简报显示，其城市地产（主要是北京和廊坊）销售额79.09亿元，同比下跌71.94%。
“它虽然规模超过亿，本质来说它还是区域性地产公司，不是全国性的地产公司，因为它的布局80%在环京地带，一旦环京限购，销量一定出现断崖。”智纲智库北京中心总经理任国刚说。任国刚从年开始协助王文学在廊坊布局做策划，固安园区的选址定位等过程他均参与，并与华夏幸福集团有长期合作。
华夏幸福也试图走出环京，走向全国。
华夏幸福业务的桥头堡是在廊坊市固安产业园项目，但是，这种以低价拿地建住宅回款，再以此反哺产业招商的模式在其他地方是否吃得开？“经济发达的不需要华夏幸福来招商，经济欠发达的地区不一定能快速给华夏幸福带来回款。”在任国刚看来，华夏幸福全国扩张面临着诸多问题。
限购之下销量腰斩
“当年万达来廊坊建万达广场，廊坊市政府把政府大楼拆了给万达腾地，去城北的丹凤花园附近盖新的政府大楼，没想到后来碰上中央禁止‘楼堂馆所’建设的严令，新的政府大楼就烂尾了，现在政府只好搬到法院的新大楼里去了。”一位廊坊市民表示。
在离廊坊市烂尾政府大楼不远处，就是华夏幸福的大片楼盘。
开盘期最近的廊坊孔雀城公园海，项目售楼处一位姓崔的销售人员表示，公园海年年中就已经售完封盘，彼时的售价是2.3万每平，而目前周边新开盘的楼价也就是1.7万每平左右。
目前，华夏幸福在廊坊市区只有一处豪宅项目——孔雀城悦府还有住宅可以出售。“均价元每平，其他的中小户型从年年中之后就没有开过盘。”
除了市区之外，华夏幸福在廊坊市固安县还有大批住宅项目，在年年底至年年初的房价高峰时期，固安孔雀城单价2.5万元一平左右，目前已经跌到1.5万元一平左右。
在廊坊也有布局的另一家地产公司的一位高管表示，目前廊坊市市区和市郊的土地征拆如火如荼进行着，差不多有10个村子的地腾出来，然而开发商却无意拿地。
房价的腰斩和房企的偃旗息鼓，系因年3月以来的环京限购政策。
年3月1日，廊坊市规定：主城区(含广阳区、安次区、廊坊开发区)、三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县和永清县，非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于50%。
（图说：廊坊市孔雀城公园海项目的在建工地）
上述崔姓销售人员表示，廊坊市的购房人群以外来投资者为主，其中尤以北京、天津地区为多，上述限购政策对廊坊楼市不啻当头一棒。“当然，这一限购政策还允许外地人口购买一套，力度不算很大。”
然而，紧跟着，更严厉的限购政策马上又来了。
年6月9日，廊坊将限购范围扩大到远郊的霸州市和文安县。在廊坊没有3年社保或纳税的不得在当地买房，且补缴的社保或纳税无效。
崔姓销售人员表示，目前要想购买廊坊的新房，只有一个办法，先签购房合同，同时开始缴纳社保或纳税，等到三年期满，“因为新房都是期房，一般也需要两年多三年才能交房，所以等你符合购房条件时也基本可以拿到房子了。”
然而，此种购房方式需要首付50%，同时也面临着政策是否加码、合同是否合规的风险。
在住宅被卡死之后，外地客要想在廊坊买房，如若不选择上述方式，只能是买办公公寓，购房者需交50%的首付，且不得公积金贷款，只能商贷。
除廊坊之外，涿州、怀来等环京地区也在同一时间，纷纷出台限购政策。
这一系列政策，对华夏幸福的打击是巨大的。
华夏幸福回应腾讯《棱镜》称，年环京限购政策出台，华夏幸福严格执行国家政策，环京住宅业务受到一定影响。
华夏幸福的业绩数据显示，年7-9月，华夏幸福在环京各地的销售面积如下：廊坊35.44万平方米，固安39.47万平方米，霸州13.55万平方米，怀来25.13万，大厂87.31万，香河73.14万。
限购之后的年7-9月，数据出现了断崖式下跌：廊坊0.77万，固安20.66万，霸州33.77万，怀来10.24万，大厂0.82万，香河1.93万。
而过去一年来，华夏幸福在环京地区开发的项目总建筑面积还在继续增加。
截至年9月，华夏幸福在环京的总建筑面积如下：廊坊.74万，固安.94万，霸州.69万，怀来.59万，大厂.46万，香河.47万。
截至年9月，数据如下：廊坊.42万，固安.4万，霸州.28万，怀来.08万，大厂.05万，香河.05万。
华夏幸福年全年经营情况简报显示，其城市地产（主要是北京和廊坊）销售额79.09亿元，同比下跌71.94%。
任国刚表示：“大企业是全国性的，全国性的影响减少，而区域性的影响一旦影响就彻底影响，本质上就是因为它的城市地产集中度非常高，80%在京津冀，说到头就是那么几个地方：固安、大厂和霸州等。如果这几个地方限购，那就意味着80%的房地产面临问题，所以一定出现断崖。”
用15年打造一个县城
从年扎根固安以来，已过去15个年头。华夏幸福已将其从一个荒芜之地打造为成熟的产业园区。
《财新》在一篇报道中援引固安县财政局负责人的描述称，十多年来，华夏幸福累计在固安投资亿元，固安县政府累计给华夏幸福支付亿元。
腾讯《棱镜》致电廊坊市财政局询问华夏幸福和廊坊市的合作模式，截至发稿，未获回应。
年3月，王文学在固安产业园成立10周年时曾向廊坊市做过一个工作汇报，简单地描述其中的发展历程和他的经营之道。
王文学称，十年前的固安财政税收万元，年固安县政府的财政税收是13.28亿元。通过招商已签约了家企业，总落实投资亿元。一开始，王文学将电子信息产业、汽车零部件产业和装备制造产业作为固安工业区发展的三大产业。
王文学提到当时招京东方集团进来的情况：“我们还请到当时的河北省省长郭庚茂同志到北京与这家企业谈。郭庚茂省长是我以一个民营企业董事长的身份去石家庄请来参加，领导欣然同意。不但把这个项目请来，同时省政府还给了2亿的无息贷款。”
在开发园区的时候，王文学称华夏幸福还做了很多基础设施和公共服务的建设，一是妥善安置失地农民，给农民建带电梯楼房，农民感到非常满意。
二是跟知名学校合作，在固安园区建了小学、初中和高中；
医院医院。
王文学在固安开发中摸索出了一套“一三五”的开发周期：
第一年出形象：叫做“五个一”：一条街，即一个产业园区，一个城市规划馆，一个五星级酒店，一座管委会大楼。
第三年成格局：做好城市规划，形成产业格局，夯实基础设施。
五年大发展：做到城市功能完备，产业功能完善，基础设施配套。
在任国刚看来，王文学在环京地带的产业地产之所以称做成，靠的是三个条件：
一是北京产业外溢带来的机会。二是王文学组织了一个非常强的一个招商团队。“到8年的时候就有多人，现在有几千人。”三是华夏幸福从前期战略规划、中期招商、到后期运营有一套全产业链的运行机制。
王文学自己也讲过他在招商上的制胜法宝：数据库管理。王文学称：“可以说全国这些企业，每个行业里面有多少家企业？老板是谁?秘书是谁电话多少?我们有GPS定位系统，长期跟踪，不断服务，长期的挖掘投资机会。”
（华夏幸福公司名字和第一个开发的楼盘即起源廊坊市这条“华夏里”的小巷）
华夏幸福把招商的触角伸到全国甚至全球，在各地设立招商办事处，对针对各自区域内的中小企业不间断地开展招商，同时按照大型国企、上市企业和行业龙头企业分别进行大企业招商。
频繁融资的背后
华夏幸福(.SH)的融资步伐正在加快。一日之内，华夏幸福就宣布进行三笔融资。11月10日，该公司发布公告称，将公开发行不超过亿元的公司债券，发行债券期限不超过7年;间接全资子公司南京鼎通拟与光大兴陇信托签署10亿元的《永续债权投资合同》，用于南京市溧水区产业新城PPP项目建设;引入平安大华对嘉兴孔雀城增资不超过20亿元。
"以环京区域为大本营的华夏幸福，在今年环京部分区域限购、市场陷入冰冻后，产品销售受到影响，回笼资金面临一些困难。该公司通过发行债券补充流动资金，加快其产城异地复制的节奏，大力推动对其他区域的布局，以摆脱环京楼市的限制。"易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。
今年以来，华夏幸福进行了多渠道的融资，包括发行公司债券、中期票据、可交换公司债券、资产支持证券、短期融资券、永续债、引入信托等。
中期报告显示，该公司融资总金额为亿元，其中融资成本高达8.15%的信托和资管渠道的融资额达.1亿元。其他融资方式包括债券融资，期末余额.5亿元，房企传统的银行渠道贷款余额.6亿元。
环京区域一直是华夏幸福的重仓区，包括固安、香河、燕郊、大厂等地均有华夏幸福的产业新城项目。截至年上半年，华夏幸福在环京区域住宅销售面积共计达万平方米，占已售总面积的88%。华夏幸福在环京区域的项目实际投资额约亿元，占全国范围投资额的85.8%。
但今年环京楼市调控政策频出。3月22日，廊坊市出台新政，对本地、外地居民均实施限购，提高首付比例。6月2日，廊坊市主城区、香河县、固安县等区域执行严格限购：外地家庭能够提供当地3年以上缴纳社保或纳税证明的，限购1套住房。拥有1套以上住房的外籍家庭和拥有2套以上的本地家庭均不得再购买住房。
限购政策出台后，潜在购房人群对于市场预期降低，环京楼市迅速冷却，量价齐跌。链家研究院数据显示，涿州、固安、永清及廊坊市主城区二手房均价下跌幅度逾15%，北三县均价则大跌30%左右。
值得的是，从业绩规模来看，华夏幸福已经跌出行业前十。根据克而瑞机构的统计，前10月华夏幸福销售金额.1亿元，排名第11位，而该公司在年销售额位列行业第8名。
此外，数据还显示，华夏幸福年前三季度经营性现金流-亿元。这一数据在年为77.63亿元。
业内人士表示，现金流下降一方面是今年华夏幸福加快长三角、珠三角等区域产城布局，于南京龙潭、浙江德清县、广东中山民众镇、东莞中堂镇、安徽六安等多地投入大笔资金获取PPP项目;另一方面是华夏幸福在环京区域部分项目使用了"首付10%，开发商垫资"等促销方式，给予买房人延期或分期支付的便利，沉淀大量资金，造成现金流的下降。
位于涿州的桃源新都孔雀城一位售楼人员曾向媒体记者表示，目前购房者只需支付首付的一部分，最低10%，由开发商垫付另外的首付余款。据销售人员介绍，首付可以选择分多期支付，最多可以分五期，买最小的两居大概80平方米(的房子)，首付15万就可以，剩余的首付可以年年底还清，无利息无手续费。
"目前，华夏幸福有意加快异地复制的节奏，以减少单一区域陷入调整对公司业绩的影响，但短期来看，业绩高度依赖环京区域这一状态尚难改变。"上述业内人士指出。
据华夏幸福年中报，该公司在环京区域的土地储备按建筑面积计算为万平方米，占总土储的89%。
走出去的麻烦
任国刚说，王文学对固守京津冀也有危机感，一开始他走向东北，在沈阳布了点，然后去了长三角，近一两年也在往西部的成渝地区和中部的河南发展。
年初起，短短两年，华夏幸福对郑州形成合围之势——东为开封市祥符区、西为上街区域、西南为新密市袁庄区域、南为许昌市长葛区域及新郑区域、北为焦作市武陟区域，五大区域合计圈地超过平方公里。
腾讯《棱镜》前往华夏幸福焦作市武陟园区实地探访，目前此项目整体规划约平方公里，三大分区从西到东分别为木栾新区、嘉应观区域、詹店新区。
其中住宅项目——郑北·孔雀城处于焦作市木栾城市核心区，华夏幸福产业招商团队则驻扎在詹店镇政府一墙之隔，与当地食药监所、计划生育办公室一同办公。
如要富，先通路。
华夏幸福先在打通武陟和郑州之间的交通上下功夫。公司每年补贴上千万让装有ETC的豫A牌照小型客车免费在高速公路上往返郑州和武陟。华夏幸福还在和轻轨公司谈判，希望将每日武陟至郑州的早晚城际高铁发车时间提前及延后，但至今未谈拢。
然后，华夏幸福的住宅和产业部门开始双线作战。
目前其产业招商团队已签约引进的项目有：慧聪电商产业园项目、通快电梯生产基地项目、福润德营养科技园项目、一村绿色健康食品科技园项目、爱尔达食品药品标签项目等企业。
住宅团队也同时跟进。郑北孔雀城年完成了10亿元的销售额目标。年，销售的任务额一下调高到30亿元。
（图说：华夏幸福河南武陟产业新城规划中，詹店新区定位以产兴城，重点打造产业集群）
“郑北孔雀城”营销负责人孙超为此很发愁。
孙超称，年10月、12月先后开了两次盘，一次房源套，第二次房源套，其中洋房（小高层）项目开盘即告罄，别墅项目一期剩余30多套，二期剩余多套。一期洋房价格在元/平方米，二期在4元/平方米，别墅多在/平方米左右。
孙超称，洋房项目购房人群中7成是武陟本地人，2成是郑州投资客，1成是外省人。别墅项目6成是武陟本地人，4成是郑州投资客。
孙超预测，年郑北孔雀城主要市场在郑州市区，预测30亿销售额中只有6、7亿在武陟本地。
包括孙超在内的多为武陟当地开发商人士表示，从年12月中旬开始，武陟房地产市场突然进入冷冻期，看房人剧烈减少，而郑州市区楼市则开始热了起来，特别是最近郑州南龙湖最近几块高价地的推出，以及郑州放宽人才购房标准的政策的出台，让武陟房地产市场更加冷清。
华夏幸福在武陟的布局，搅动了一池春水。
一家焦作开发商武陟项目负责人对腾讯《棱镜》感慨称“感谢华夏幸福，帮助我们救活了武陟市场。年年初，华夏幸福开始大手笔做宣传，提升了整个市场对于楼市的信心，从4月开始武陟县城房价开始猛涨，从0多涨到现在的4左右。最近，武陟拍出了两块每亩超过万的土地，按照该地价，楼面价达到0多，开发商估计得卖到块钱。”
华夏幸福给当地开发商带来“福利”的同时也带来“压力”。
上述负责人称，从武陟高铁站一直往东，都是华夏幸福的“势力范围”，道路市政都是他们自己做的，属于武陟的“独立王国”，其他开发商都不能去这个区域做宣传。
华夏幸福来了之后，基本上把县城所有开发商的置业顾问都挖了一遍，给予更优厚的底薪（0-0元），提成达到千分之七，而其他开发商底薪则为0-元，提成为千分之二。
这位负责人称，因为和政府有深度合作的关系，华夏幸福的楼盘在购房手续上有便利。比如华夏幸福的购房者和开发商，在售楼部签署购房合同之后，不用在房管局备案、办抵押（这个程序很复杂），就直接去银行签字了，签字以后银行就可以放款，然后慢慢走程序，放款的银行都是省行直接配额度，不到10天就可以放款。而一般的房企多在2-3个月左右，都是走本地银行的额度。
上述负责人称，此外华夏幸福还可以做到购房的首付比例为20%，利率只上调10％，而其他家开发商首付比例都在30%，利率上调20%，“这个真心比不了”。
一位全国TOP20的外来房企郑州事业部总经理，则并不看好华夏幸福在当地的发展，他表示，华夏幸福起家于环京住宅项目是因为北京有足够的购房人群和消费力外溢到环京区域。但布局郑州周边的住宅项目没有太大优势，当地的购房人群毕竟有限，“韭菜割过一茬就没了。”
（图说：华夏幸福河南武陟产业新城项目，负责当地产业产业招商的团队，驻扎在当地镇政府一墙之隔，与当地食药监所、计划生育办公室一同办公。）
一位跟华夏幸福由长期业务合作关系的人士对华夏幸福的扩张也表示隐忧，“华夏幸福扩张到长三角，出现了两个最大的问题，第一个进到经济非常发达的地区，人家政府有它没它无所谓，政府跟华夏幸福谈判的时候也不会谈分税，也不会谈跟你分土地出让收入。第二个就是进入非常落后的地区，比如说镇江。政府跟你合作的时候很痛快，但要跟政府分钱分出地出让收入的时候就比较麻烦了。”
据《财经》报道，华夏幸福在江苏镇江完成一级土地整理，拆迁完毕后，镇江市政府告知，他们无法不让本地开发商介入此项目的招拍挂。在竞拍现场，华夏幸福最终超价格预期拿下了被对手们轮番竞价后的土地。而且镇江当地政府以财政紧张为由，拒绝支付给华夏幸福土地整理费用。
文章来源：腾讯财经赞赏
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