创投界有本生意圣经：最好的生意不在"红海"和"蓝海"，而在"另外一片海"。
意指，好的新兴产品/行业，不是去挤垮任何一家现有公司，而是去全新领域，挖掘自己的金子。如摩拜、ofo等。如今，这个颠覆也正在出现在房地产市场——或者说，去年就已经出现，如今逐步成形，达到了足以影响房地产发展格局的程度。时至当下，就在这"另外一片海"里，大鳄潜泳，猝不及防，弯道超车，16家巨头房企已环郑圈地30万亩！
"颠覆者"已经逐步养成为"围猎者"，伺机破笼而出！
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6月13日，周二，巩义，天气多云。孙宏斌悄悄来了一趟河南，办了一件大事。
签约的地点朴素、有的媒体通稿上没写他的名字、自己的照片放的不够大…这些统统没有影响到他的心情。躺在高铁商务座的软枕上，惬意的看着窗外建筑物驶过，他心中暗喜——这次和巩义市政府签下合作框架协议，投资亿元，对青龙山慈云寺景区进行深度开发，建设融创慈云（特色）小镇，外加一个融创产业新城。有他出马，双方只用了9轮谈判就签署了最终合作框架协议，总用时仅2个半月，堪称投资最高、历史最快。镇领导说，这体现了双方合作的诚意和只争朝夕的巩义速度，老孙心想，这也是融创速度。6月10日，周末，许昌，天气晴。叮叮！手机两声震动，提示收到最新消息。胡葆森这几年视力下降，已经很少使用电子产品。他得把手机放远一点，才能看清屏幕上的信息。"28.86平方公里，覆盖四大知名小镇！建业大手笔布局许昌"——是秘书发来的一条链接，告诉他今天上午的签约，媒体已经开始跟进报道。
好啊，28.86平方公里土地，折合4万多亩，签下四个特色小镇开发，许昌地市销售情况也不错，鄢陵的项目也不错，还有几个代建项目——可以说是近几年建业拿下的数一数二的好买卖！
想到这里，老胡微微点头，不由自主流露出欣慰的微笑。5月23日，巩义，天气晴。得知签约已经完成，张敬国松了一口气，笑意浮上脸颊。受限购影响，近郊产品现在风头正盛，特色小镇政策支持力度很大，这个西山小镇很重要。小镇在巩义市米河镇东部，从郑州西四环到这里仅需20分钟车程。亿的投资是去年一年的销售金额，但张敬国觉得值，"郑州市民休闲度假‘后花园’"，他对这个定位也很感兴趣。低密、近郊、大盘，多年的从业经验告诉自己，西山小镇开发，值得一搏。两家河南本地巨头、一家外来房企巨鳄，不谋而合，在短短20天内，接连投入巨资。而且，这已经不是他们第一次出手。小镇之兴起，已如疾风劲草，横扫中原大地。
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时光匆匆，自年10月14日首批国家级特色小镇概念提出，至今已有半年光景。6月底，第二批国家级特色小镇开始申请提报，这次，河南有11个名额，是首批数量的近3倍。这8个月里，郑州及周边重点地市还有哪些特色小镇？参与房企又有谁？经过多方查证，乐居整理出以下表格。
环郑州地市特色小镇一览
郑州特色小镇一览
从这张超大信息量的图中，乐居提取出一部分核心信息，帮助大家更直观的去感受：1）截止6月13日，郑州及环郑地市，已经有33个特色小镇明确公布开发意向。涉及房企有：正商、建业、永威、碧桂园、万科、恒大、融侨、融创、荣盛、金科、华夏幸福、绿地、美盛、丰乐园、清华园、新田共计16家房企，其中7家为郑州本地房企、9家为全国房企。其中，绿地签约5个特色小镇，占据河南特色小镇开发第一企；建业签约4个，是本土房企中小镇签约量最大的。同样，建业也因许昌项目的签约，占据了小镇土地开发持有量的榜首。2）明确提出在郑州建设小镇的开发商达到7家。
虽然和牵头企业有关，出现了一部分比较特殊的"科技、物流小镇"，但相对好操作（往房地产靠拢）的"旅游"、"健康"、"养老"小镇占到了80%。不过从类别上看，大抵依旧可分为几类：1、原有项目契合现有政策方向，比如建业电影小镇、维他小镇；2、大环境下新推出的小镇，如戏曲小镇、少林功夫小镇；3、单纯蹭热点，比如物流小镇、教育小镇。3）如果将中牟计入在内，郑州三年成立15个小镇的目标，花了不到半年的时间已经初步达成。
而这仅仅才覆盖了二七、金水、经开、中原、郑东五个区域，其中以二七新区占比最高，圈定了建业、华夏幸福、融创、万科等知名房企。而这些区域，也恰恰是楼市最火热的区域之一。高新、港区虽然表示不服，但政府已经明确，惠济区、新郑市、新密市、巩义的多个特色小镇项目也将在今年启动规划、征迁、招标、建设。
二七祥云小镇是由政府牵头的首个特色小镇
或许你对特色小镇并不感冒，但却无法忽视全中国人民（开发商）对于小镇的开发热情。时代的洪流已经让任何人无法置身事外，"羊毛出在牛身上猪来买单"的故事，会且即将要再次上演。看一串令人眩晕的罗列。"二七区计划用3到5年时间在田园区内建成慢生活小镇、旅游小镇、健康小镇、文化创意小镇等4个现代田园小镇。新密市明确到年初步建成刘寨轩辕圣境黄帝文化旅游小镇、尖山景区伏羲古镇、白寨桃花源理想小镇、森林小镇、米村和盛嘉园创业小镇、岳村新材料小镇、苟堂岐黄颐养小镇、曲梁双创小镇等8个特色小镇。随着融创慈云小镇的签约完成，巩义目前已有7座"特色小镇"，签约投资额超过亿元。同样预计在年，初步建成竹林温泉小镇、嵩顶冰雪小镇、康店明清古镇、河洛戏曲小镇、站街诗瓷小镇、鲁庄书画艺术小镇、奥体小镇等多个省级特色小镇。"
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时间扭转回年4月23日。午间1:30分，"大玉米"里正在展开一场思想激辩。绿公司年会首落郑州，房地产版块的讨论核心定位"房地产企业的战略之变"。由链家左晖做主持，建业胡葆森、优客毛大庆、朗诗田明、天泰王若雄做发言嘉宾，四项小议题之一，特色小镇。场外如火骄阳，场内冷气开放，嘉宾们很惬意。老胡半靠在椅背，用惯例儒雅的语气点评：最近关于特色小镇的讨论有点过热了。田明犀利接话：中国人太喜欢"刮风"！小镇根本就没有那么美，根本不具备广泛推广的市场条件！毛大庆抿着嘴摇摇头：中国房地产有前景，但未来的生产资料不再是土地，而是内容经济。老胡笑呵呵的总结：做小镇基本有两种心态，一种是拿地，第二种是文化情节。对于上市房企来说，做十个八个小镇都没太大意义，重点是在于思考商业转型，比如建业农业基地、建业大食堂，我们计划在鹤壁、周口、洛阳再覆盖几个，争取10年做出个特色小镇！
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在河南开发小镇的难，新田是知道的。新田城开发10年，五期住宅已经几乎售罄，但人口常驻量却不足户，擅长商业的新田，设计出了最特色最流畅的社区购物街，却抵挡不住商户在免租甜蜜期后纷纷撤离。就连万科也公开承认，小镇开发盈利难。既然特色小镇十年不挣钱，为什么融创、正商、建业、恒大、绿地、万科还争着去做？我们看到的，是不是同一片海？或许可以试着去寻找一些答案：1）河南首批国家级特色小镇：焦作市温县赵堡镇、许昌市禹州市神垕镇、南阳市西峡县太平镇、驻马店市确山县竹沟镇。如今开发商最偏爱的小镇开发地：荥阳、巩义、新密、许昌、登封。
从地图可以很明确的感受到两个字，环郑。2）开发商主导的33个小镇中，有23个已经公布了供地计划，累计占地高达30.47万多亩。这个数字什么概念？——郑州年的供地计划是6.万亩，实际供地只有1.万亩。年调整后的全年供地指标是2.万亩。这表示，这23个开发商从小镇中圈的地，是郑州几百个开发商一年拼破头抢地量的15倍。3）在年2月20日，郑州市人民政府发布《关于开展特色小镇培育工作的意见》中，表示到年，郑州将培育15个左右各具特色的特色小镇。扶持小镇开发，给出的优惠力度也很多很强大。乐居筛选了最核心的土地、税收、基建和重点工程审批供大家参考。每年安排不少于亩新增建设用地指标、新增财政收入前3年全额返还小镇所在地方财政、每年2个亿作为小镇专项基金、公共科技创意服务平台建设返还50%建设成本……
河南特色小镇开发支持政策一览
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花谢花开，时去时来，福方慰眼，祸已成胎。小镇故事尚未开始，已经讲烂，谈到未来，我们还能不能抱有期待？乐居咨询了数位正在筹备特色小镇的开发商、代理商及商业运营服务公司的河南一线操盘手，他们也表达了一些忧虑。"现在河南的小镇大多数轻运营重销售。还没在自己定位方向上有实际动作，就筹备开售楼处收钱，我很担心后期实现乃至其能不能活过建设期。""据了解各级政府也是摸石头过河。关系好的可以特事特办，关系不好事事推进都难。没有其他套路。小开发商做小镇就要精打细算：投入产出分析要准确。"
开发小镇跟政府对接流程图（图自受访者）
"刚开完一个小镇项目的小会回来，多数地方政府确实是摸着石头过河，没有可依据的详细指导意见，多数由企业根据自身的情况及需求提出用地需求。部分地区的项目，具体的投资和开发强度，开发周期，资金回正时间都没有一个计划，只是单纯地圈地。""但，凡事有好处也有坏处。好处是有过往开发经验和实力的企业如鱼得水。坏处是一部分有地缘优势，而无开发经验的企业则是一种灾难。无论如何，有耐心地帮助企业，谨慎地论证市场需求，多从运营角度出发，细致地推敲琢磨产品，有助于缩短项目资金回正时间，有利于项目稳定持续发展。""河南没有什么支柱产业，对于开发商来说，特色小镇中的特色产业更接近于特色商业、休闲度假。真正的国家级特色小镇无人开发，郑州周边却大热特热，说白了，大部分还是想借这股风拿地。不过，现在的政府人员也很专业，是圈地还是做真正的产业，他们一看便知。如果不能拿出有足够发展力的规划，也很难说服对方。""政府理解企业会在特色小镇里面搞一点房地产。但是他们不会允许你在里面只做房地产，他们不喜欢被投资商当成傻子。"
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一边是特色小镇，营造不一样的乡愁。一边是千镇一面，让乡愁成了回不去的故乡。小镇故事在，博弈就仍在继续。在首批国家级特色小镇的规划建议中，合理的特色小镇占地面积在2-3平方公里，折合0-0亩。在规划设计中，要适度预留农林、景观资源，开发建设面积一般配比在30%—50%。在第二批国家特色小镇审批意见中，文件明确规定"以旅游文化产业为主导的特色小镇推荐比例不超过1/3；对存在以房地产为单一产业，打着特色小镇名义搞圈地开发的建制镇不得推荐"。此外，除了首批个传统强镇发展成型的特色小镇外，后来申报的特色小镇，都有2年的观察期。所谓观察期，就是政府对申报的小镇有2年的评估期，2年后如果小镇没有建设好，产业和经济没有发展起来，那么特色小镇的挂牌就会下马。而在郑州，稳定期（观察期）延长到了3年。如果3年内无法达到考核标准，将不再批复后续用地。于此同时，绿地等多家房企宣布年度特色小镇建设计划，年将充分利用大城市的溢出效应，围绕智慧健康城、文化旅游城两个主题，在北京、上海、广州、郑州、武汉、西安、成都、南昌、南京等一二线重点城市远郊及周边，储备10-15个特色小镇大盘项目……
特色小镇对于转型企业商机何在？别以为想进就能进，不是这样。
方式一：整体进入，全面开发
从小镇加旅游到旅游加小镇，实际上现在康养小镇、文化小镇、航空小镇、运动小镇、艺术小镇，林林总总。难在题目，一千个小镇能想出一千个题目吗？想不出新题目，又得避免千镇一面，这是一个难点。
比如我上个礼拜到中国人民大学艺术学院，讨论世界艺术小镇，艺术学院的院长先跟我们讲了一番文艺复兴的历史过程，很有学问，就跟听课一样，听他讲了一番。讲完以后就讨论，还有一个人讲了一些世界艺术小镇的标准，后来我就说，院长高大上，这个标准也不怎么接地气，但是这两个融合到一起，按照伯拉图的理念，然后按照欧洲文艺复兴的过程，诸如此类的讲了一遍。
按这个要求，中国有几个能搞？要不然咱们说几个样板看看？算不算？不算，一定是新知识的创造。再问一下乌镇算不算？也不算，最好形成一个博物馆群。我说四川大邑，安仁古镇，樊建川在那儿搞了25个博物馆了，他说我没去过，我说你去看看，如果他都算不上，我看世界艺术小镇没戏。我实在想不出来，也就是西班牙那儿可能有俩。但是我就说了一个观点，如果能够整体进入，全面开发，这是最好的。但是现在因为三部门倡导产业小镇，上来做旅游，做休闲，做度假，恐怕也不行，里边就我刚才讲的，现在是小镇加旅游，那我们要转过来叫旅游加小镇，这个难度是很大的。
方式二：借助资源，逐步推进
景区带小镇，这个格局现在已经形成了，比如黄山脚下有一个汤口镇，是温泉小镇，但是借助黄山已经起来了。再比如说皖南有很多类似这样的东西，好多地方都有。再一个就是山水促小镇，现在已经形成标配，就像刚才讲白石山这种情况，就是白石山做完了火爆起来了，跟着做了一个小镇。比如像灵山的拈花湾，拈花湾是灵山第五期工程，投资30亿，建了17万平方米的建筑，建的很棒，非常精细，我极为赞赏，不是一般的赞赏，之后火爆。去年十一黄金周的时候，拈花湾一天进去13万人，给那个董事长弄的，说拈花湾是个度假小镇，是个文化小镇，不希望这么多人来，但是大家把他当一个景点看。
但是马上碰到一个难题，是在国家风景名胜区的范围内，所以建设部的一个副部长去了盛赞，说搞特色小镇这是一个样板，我就说这个副部长是管特色小镇的，跟着建设部城建司的领导去了，说不行，违背国家风景名胜区条例，所以建的房子不许卖，本来他就是有一个酒店自己经营，剩下一些房子卖出去，资金回收，而且他卖的价格是整个无锡最高的价格，很多人已经付了定金，不让他卖，还有两片地不让开发了，所以就没办法，只好自持，自己运营，资金回收就慢了不知道多少倍，但是也确有问题。但是总体来看，就是景区带小镇，山水促小镇，这是一个方式，这个方式是一个比较可行的方式。
方式三：放大古村，深化古镇
这就是乌镇和乌村搭配的方式，乌村离乌镇就是3公里，就这么一个距离，黄金周的时候乌镇10万人进去，乌村0人进去，所以乌村开发模式和运动模式都很独特，就是外观基本不动，里边动一动，整个乌村亩地，投资也就投了1亿多。那个地方也没有老房子，就是50年代，60年代，70年代，就这些房子，后来变成空心村，他们就找村民把这些租下来就开始做，门票块钱。后来网上说你乌村什么地方？疯了？可是块钱包括一顿饭，包括里边所有的节目，比如走到哪儿，往那儿一坐茶就端上来，小吃就上去了，这是一套。再有一套是块钱，再加一个晚上，所以没有人投诉。但是他就说，我就是要用这块钱，把观光客人挡在门外，有真正有追求的人进来，所以有追求的人进来感觉甚好。我在那儿住了一晚，真是感觉甚好。所以我就说放大古村，深化古镇，这是第三种方式。
方式四：搭车进入，形成配套
这就是袁家村这种模式，袁家村基本上就是饮食村，去的目的就是吃，可是我这次去袁家村，一看房地产已经进去了，严格的说袁家村不是一个村，已经是一个镇，历史上是个村，现在面积已经很大了，各种街道都形成了。
方式五：综合格局，提升品质
这就是良渚文化村，现在浙江37个小镇里有一个就是良渚文化村的一部分，也变成一个小镇，我这里讲的是地产商怎么进入。
方式六：先站干岸，趁火打劫
先别急着进，反正政府和前期开发商必有难过的时候，甚至有过不下去的时候，但是把原来的难题都解决了，土地，老百姓，诸如此类的，有基础设施建设配套，这些难题都解决了，过不下去了，这时候你进入。这就叫先站干岸，再趁火打劫。但是这种项目有运气的成分，因为有信息的沟通问题，像我看一眼就知道在什么阶段，就知道现在有什么难处，但是一般没有这种判断.
结语：
所有房子的故事都起源于土地，有土地就能搭建起房地产的江湖。土地的故事每年都有，但和这个市场一样，瞬息万变。在房地产这种"高智力、高创新"的行业，经验主义恐怕是要被最早淘汰出局的。年来，郑州土拍市场沉寂如冰原，如果你准备本本分分做老实人，安安静静的等待招拍挂，就会很快发现，被这个"名花有主"的世界，无情的抛在了历史的车辙之后。不管是融创、建业、正商还是绿地、华夏幸福、荣盛，早在新一轮开始的土地战争中达成了共识，与其在高成本且难抢的一二线城市拼命，不如弯道超车，截留二线城市外溢的强三四线红利。孙宏斌称之为"一线、环一线及核心城市统一布局"。张玉良称之为"重点城市远郊及周边的突破口"。创投界称，"另外一片海"。
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