年初疫情汹涌来袭，蔓延全球，世界经济格局由此发生转变。在积极应对下，我国的宏观经济走出“深V”之势，三季度开始转正。
特定宏观背景下，郑州市场整体表现不达预期，相对低迷。或外在因素制约，或城市内部结构制衡，本文希冀拨开云雾，探寻未来发展机遇。
本文梳理出了三大背景，四大现状，六大机遇，以期解构郑州房地产市场行情。
三大背景
背景一
政治经济环境动荡，
房地产生存环境面临重大考验
经济持续恢复，但周期拉长；货币环境强管控、去杠杆、控负债，房地产投资放缓。
宏观经济
国内经济经过三个季度的恢复，逐渐步入正轨，但经济恢复基础不牢,消费仍受就业和居民收入抑制，恢复缓慢，承压依然严重；年经济将持续恢复，但周期拉长。
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数据来源：国家统计局
货币环境
上半年三度降准、四次降息、两度下调LPR，支持经济复苏；下半年“三道红线”倒逼房企降负债。
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数据来源：国家统计局
房地产行业指数
房地产投资是经济恢复的主要拉动力之一，疫情后房地产迅速反弹回升；但随着逆周期调节政策力度减弱，房地产投资放缓。
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数据来源：国家统计局
背景二
调控主基调不动摇，
因城施策，因市施策逻辑贯彻落地
“房住不炒、因城施策”为政策主基调，实现稳地价、稳房价、稳预期为长期调控目标，地方政策欲松反紧，热点城市政策严苛。
紧缩政策“压顶”
中央持续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，稳地价、稳房价、稳预期是长期调控目标，“十四五”规划重点强调住房不炒、租购并举、因城施策。
热点城市政策收紧
热点城市深圳、南京逾19城政策加码，主要涉及升级限购、限贷、限价、限售以及增加交易税费等。
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全国政策
郑州在“五限”基础上，增加预售款资金管制。商品房买卖网签系统增加电子签章（开发企业）和电子签名（购房人）功能；签订买卖合同前，材料信息、预售首付款需进入资金监管账户进行预审。这一政策的实施，使刚需客户购房低门槛不再，房企促销难度增加。
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预售款资金管制
背景三
十三五规划末期，供给侧改革迎来全新变革，正式步入十四五
郑州土改新政：政府主导土地一级市场开发，住宅用地“限地价、竞自持”。
土拍市场化
郑州城改模式接近尾声，政府对土地市场管控力度增强，市场更加公开化；同时规范土地出让价格以及变动幅度，更考验企业综合运营能力。
四大现状
时代所处背景复杂，国家经济发展承压不减，政策收紧不放松。错综复杂下，郑州市场呈现四大现状。
现状一
一级市场回归理性
城市投资逻辑面临重大调整
市场进入调整期，土地供求有所放缓，不良预期下，价值回归主城。
大郑州土拍现状
市场进入调整期，土地供求规模连续三年持续缩减，楼面价继续微度上涨，年楼面价增至约元/㎡，同时市场回归理性，溢价率维持低位，流拍率上涨。
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数据来源：CRIC决策咨询系统
统计范围：大郑州=郑州主城区+环郑（近郊+远郊）、近郊（荥阳市、中牟县、新郑市、航空港区）、远郊(登封、新密、巩义、上街)，经营性土地范围：纯住宅用地、商住用地、商办用地、综合用地
分区土拍现状
环郑虽已成为土地市场主力战场，但年主城区成交占比增加，相比预期较大；主城区住宅供地完成率下降至约34%，整体供地节奏放缓。
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数据来源：CRIC决策咨询系统
统计范围：大郑州=郑州主城区+环郑（近郊+远郊）、近郊（荥阳市、中牟县、新郑市、航空港区）、远郊(登封、新密、巩义、上街)，经营性土地范围：纯住宅用地、商住用地、商办用地、综合用地
现状二
后疫情时代
大郑州市场正式步入价格修复期
住宅市场供求比拉大，环郑供求比明显高于主城区，主城区价格逆势上涨，环郑下跌，价差拉大。
大郑州市场
年大郑州供求量均下跌，价格保持上涨，但近三年价格复合增长率明显减缓，市场存量及去化周期愈发突破健康标准底线。
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数据来源：CRIC决策咨询系统
统计范围：大郑州=郑州主城区+环郑（近郊+远郊）、近郊（荥阳市、中牟县、新郑市、航空港区）、远郊(登封、新密、巩义、上街)
区域市场
市场成交缩减，供求比拉大，环郑供求比明显高于主城区；主城区价格逆势上涨，环郑下跌，价差拉大。
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数据来源：CRIC决策咨询系统
统计范围：大郑州=郑州主城区+环郑（近郊+远郊）、近郊（荥阳市、中牟县、新郑市、航空港区）、远郊(登封、新密、巩义、上街)
库存市场
主城库存量约万方，去化周期约11个月，环郑库存量约万方，去化周期约22个月。市场整体库存持续攀升，去化周期拉大，环郑去化压力远超主城。
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数据来源：CRIC决策咨询系统
统计范围：大郑州=郑州主城区+环郑（近郊+远郊）、近郊（荥阳市、中牟县、新郑市、航空港区）、远郊(登封、新密、巩义、上街)
现状三
价格修复带动市场结构盘整，产品、地段与市场的对冲性分化明显
开盘推售量下跌，主城区域项目推出，整体均价逆势上涨，城市外围项目抗风险能力不及主城。
开盘去化量价
开盘市场热度降低，年度推售量均呈下探趋势，但是受主城区域项目加推影响，均价有所上涨。
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数据来源：克而瑞市场监测数据
统计范围：郑州主城+近郊（荥阳市、中牟县、新郑市、航空港区）
分环线开盘去化率
项目开盘去化率以主城三环内为主，环线外围区域去化率逐步走低，城市外围区抗风险能力减弱。
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数据来源：克而瑞市场监测数据
统计范围：郑州主城+近郊（荥阳市、中牟县、新郑市、航空港区）
年分环线开盘去化率：二环内下降约9个百分点；二三环间下降约12个百分点；三四环间下降约21个百分点；四环外下降约32个百分点。
现状四
市场压力催生营销模式变革
线上化成突破口
分销+首付分期已然为营销动作标配，多种手段组合出击，但去化仍未达预期。
营销加码
分销+首付，辅以降价洗客，但未达去化预期；营销政策加码，但典型房企成交逾7成不及去年同期。
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数据来源：CRIC决策咨询系统+克而瑞市场监测数据，统计范围：郑州主城+近郊（荥阳市、中牟县、新郑市、航空港区）+远郊(登封、新密、巩义、上街)
六个机遇
层出不穷的营销手段依然改变不了规模收窄、量价双降的市场低迷现状。在此情况下，郑州迎来六个机遇。
机遇一
短期震荡并未制约城市基本面持续向好，核心驱动要素产业规划逐步落地
“米”字型高铁基本形成，规划持续利好产业转型进入实质性阶段。
米字型高铁
“米”字型产业带发展战略，推动“米”字型高速铁路网形成，快速衔接国家快速铁路网，实现连南贯北、承东启西。
交通地铁
郑州目前已经运营7条地铁路线，年新开通两条，交通加速建设，全国地铁运营里程排名第15名。
大基建
疫情冲击+“关键之年”(“十三五计划的最后一年”），大基建加速落位，助力经济内循环。
产业转型
3大科创步入实质建设阶段，持续加码加速产业转型，刺激经济发展。
机遇二
人口基数继续放大，价格修复
调整并不代表城市底层需求不足
人口持续增长，小学生在校人数高居第五位，人才政策不断升级，持续吸附人才来郑，郑州在高等学校引进上持续发力。
人口基本面
人口持续增长，小学生在校人数高居第五位，人口红利犹在，城市潜力依旧。
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数据来源：国家统计局
人才政策
人才政策不断升级，全方位多层次提供优质条件，吸引人才来郑，助力郑州高质量快速发展。
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数据来源：郑州市人民政府
郑州高等学府相对薄弱，本科院校数量适中，年河南政府加速优质学府落地，后期持续输送高能级人才。
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数据来源：各省级教育厅
机遇三
典型企业快速融入价格修复期
调整扩张模式对冲市场短期风险
市场虽然下行，但房企扩张介入的脚步并未停下。年大郑州房企进驻模式更加多样，招拍挂，收并购等方式多样，资金流充足的房企迎来机遇。
房企进驻
深耕与开拓并存；下行周期下，房企回归主城意愿增强；受限于门槛压力以及资源限制，近郊成为多数房企选择。
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数据来源：市场调研
进驻模式
外来品牌房企倾向于与本土房企合作、公开市场竞拍两种模式快速进驻郑州；收并购以及产业导入拓宽拿地新模式。
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数据来源：市场调研
潜在机会
机会楼盘多数位于主城区域，因企业自身开发节奏及土地等外在因素影响，现阶段资金紧张成为主要问题，意向进驻房企可拓宽开发模式，挖掘潜在进驻机会。
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数据来源：市场调研
机遇四
趋同的投资逻辑分化演绎，老城价格洼地及城郊区域将成投资新热点
对大郑州目前的41个板块价值分析，选用板块容量，出清周期以及32个核心板块落位情况，给各个指标赋予分值，综合考量下，大郑州目前约63%以上的板块具有较高进驻价值。
板块综合价值
进驻机会众多，良性以上板块占比约63%，相对集中分布在主城区。
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备注：综合价值分=容量机会*0.3+出清周期*0.3+未来机会*0.4
容量机会=板块内商品住宅成交套数/板块内项目个数（剔除年成交小于50套项目）、出清周期=板块存量/12个月月均去化量、未来机会参考32核心板块落位情况
机遇五
价格修复驱动需求结构调整，改善产品红利将进一步放大，托底市场
产品结构
改善客户需求扩张，刚需产品下降，改善产品明显增加；二房以下成交锐减，三房及以上成交持续性扩大。
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数据来源：CRIC决策咨询系统
机遇六
改善红利兑现难度提升
产品+配套的综合体系成胜败关键
产品突出的项目更受市场认可，对“产品”的
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