商业思考
随着中国经济的发展，消费的需求越来越多样化、潮流化，消费不断变革。在这样的大背景下，当城市的商业地产面临过剩局面时亟需符合当地实际、引领消费的优质项目，又面临原有商业的升级。那么，此种情况下，大都市近郊城市商业地产市场的现状如何？大都市近郊的城市商业，留住本土客源都有哪些杀手锏？未来，大都市近郊城市商业地产领域将呈现怎样的发展趋势？……本期我们将以新密为例，邀请资深商业人、中强光年商业副总经理原欣女士为你解读大都市近郊实体商业发展前景……
新密，公元前年始置密县，年撤县建市，距郑州中心城区30公里。辖区面积平方公里，常住人口80.97万人。“一千年看北京，三千年看西安，五千年看新密”新密历史文化底蕴深厚，被誉为“中国羲皇文化之乡”“岐黄文化发祥圣地”，也是《诗经》中《郑风》《桧风》的产生地。近年来，新密按照“融入郑州、对接空港、创新驱动、持续转型”的总体要求，以建设郑州国家中心城市次中心为目标，年全市完成生产总值.8亿元，位居全省区县市第7名，社会消费品零售总额.7亿元，城镇居民人均可支配收入元。跻身全国综合竞争力百强县（市）第55位、全国县域经济百强县（市）第62位、全国工业百强县（市）第72位、全国营商环境百强县第32位、年全国制造业百强县（市）。
‖厚积薄发的商业新生‖01
密县新城商业缓慢发展
年-年
密县老城地下储煤丰富，经过多年开采，城池周围处于沉陷区，城内一直保持待搬迁区警示状态，且随着社会发展，老城人口密集，道路狭窄、市政工程设施简陋等问题日渐严重，经报国务院批准，同意县城搬迁。年7月10日，密县新县城开始筹建，到年新城初具规模。
七八十年代，当时人们虽然收入不高，但消费水平很低，社会处于计划经济时代，商业以合作商店、代购代销、乡镇商业、部门办商业等多种形式出现，同时还出现以糖、酒、烟、百货、盐、医疗等为主业，分别成立了国营的商业供销合作社，并一直持续了很多年！
党的十一届三中全会后，经济领域内实行改革、开放、搞活方针，借助城市经济辐射力，广泛开辟商品市场，进一步发展商业贸易，商业发展迸发出前所未有的活力。密县由于商业设施简陋，商业的建设亟需加强，尤其需要具有一定规模的大型零售企业对市场发挥主导作用，在这样的背景下，年密县新县城第一家商场——百货大楼开业，从而拉开了新密商业的序幕，百货公司的价格政策是“薄利多销”，坚持了产地低于销地，城市低于农村，商业利润低于工业利润“的定价原则，且总利润不超过10%。
年密县第一家市场——青屏市场落成，农业路商业街的前生，青屏市场的兴起，也代表着新密个体经营的私有经济体制得以重生和发展。
02
新城繁荣初显街铺蓬勃发展
年-年
年被称为新密“亚细亚“——屏峰商场开业，那个年代，当时中国的商业还处于计划经济时代，国营商业一统天下，老百姓对商场的印象，依然是冰冷的柜台和高高在上的营业员，消费者虽然拿着布票、粮票、食用油票……屏峰商场的开业是新密商业改革的一座里程碑，打破传统模式，以全新的经营模式和服务形象开展经营。
新密作为一个新型的县级城市，它的商业发展有其自身的特色，主要以核心商圈的形式辐射整个城市。这个时期，新密的大中型商场主要集中在东大街、农业路交汇区域，这里集中了屏峰商场、亚太商场、银河商场、商业大楼、密州商场、香港大厦、上海商厦等，由于商场的集中分布，这一区域成为新密市人流最为密集的区域。品牌服装主要集中在行政路与农业南路之间、行政路南段及东大街西段，集中的品牌服饰几乎都是在中央一套打广告的耳熟能详的品牌。餐饮、娱乐、休闲主要集中在青屏街、北环大道北段等。新密商业集中表现出以下特点：1、商铺数量多，所有沿街建筑底层全部做商业；2、传统商业中心，多为自发形成的专业市场；3、定位不清晰，业态规划较乱；4、承租能力较强；5、消费者注重品牌。
万客隆商场规模较大、业态丰富，新密购买日用品和家电的首选。
03
精品百货崭露头角
年-年
随着城市的发展，新密商业经历了飞速发展、同质化严重、市场饱和等多个阶段，面临转型升级的问题日益严峻。郑州商业激战正酣，商业竞争从单一百货业态到以大百货为主，年新密金博大、兆吉新世界等相继开业，集合各类型商业形式于一体（百货、超市、餐饮、娱乐等）在引领城市生活改变的同时，带动城市经济的发展、改变人们原有的消费习惯，百货商场逐渐被市场认可。
04
新密开启购物中心时代
年至今
经历了街铺的繁荣、百货行业的盛行的新密商业市场，到了年，开始了SHOPPINGMALL的新征程。
新密亿豪星光天地，位于新密市东大街，是新密首家全业态购物中心。业态涵盖精品超市、快消名品、服鞋百货、儿童娱乐、特色餐饮、教育培训、休闲健身、数字影院等，拥有屈臣氏、华为体验店等品牌。
金巴斗购物中心，位于新密西城区，是一家集百货、超市、零售、餐饮休闲、娱乐电影为一体的购物中心，整体面积5.3万方，商业面积4万方，拥有华为体验店、屈臣氏、肯德基、周大福等品牌。
‖创新转型打造多彩“西美”新密‖新密交通区位优越，自然地貌多样，城乡发展适度，文化积淀深厚，生态资源丰富，经济基础较好，正处在深化转型、高质量发展的关键阶段。围绕郑州“西美”的功能布局，按照“绿城”变“绿都”的生态要求，提高站位、拉高坐标、科学规划，聚焦城乡美、产业美、环境美、人文美、生活美，凝心聚力，真抓实干，切实在郑州高质量建设国家中心城市中扮好角色、彰显作用、提供支撑、作出贡献。
‖郑州后花园国家中心城市次中心‖新密位于郑州都市圈“一心、四城、两轴、一带”空间布局（-）的东西发展带上，不论是产业布局还是人口外徙，新密都将成为中原城市群的重要节点和郑州的重要卫星城。从功能定位认知，新密是郑州都市区（-）的“一主一城三区四组团”的四组团之一，未来建设成都市能源、原材料循环经济示范区。产业上分领郑州的产业孵化，承载郑州核心城市功能的溢出，培育新的新密独有模式。得益于新密与郑州的密切关系，新密的城市交通、教育、医疗、市政建设也必将迎来更多发展机遇，深度融入郑州，对接航空港区，成为郑州后花园。
‖立体交通枢纽瞬时联通世界‖高速联通：新密距郑州30公里，以“融入郑州、对接空港”为目标，大力推进全域交通路网建设，郑少、商登、郑尧、郑登快速路穿境而过，并纳入了郑州高速免费体系。未来，郑州新郑机场—洛阳城际铁路将在新密设有停靠站。
半小时经济圈：域内国省道、快速通道等8条干线公路达到公里，国省干线“八纵八横”、县级公路“四纵七横”大交通格局日臻完善，郑州地铁7号线、15号线直达新密，域内15分钟高速圈、30分钟地铁圈，通达郑州中心城区半小时经济圈基本形成。
‖打造夜经济新密夜会美‖4月3日上午，郑州人民政府新闻办公室召开新闻发布会，对《郑州市关于“促消费增活力稳增长”的若干举措》进行发布，新密市也将成为大郑州夜经济重点区。商务部门负责人介绍说，推动5G终端消费，带动“宅经济”、“网红经济”等新模式，打造夜间消费新场景，满足群众消费新需求。打造夜经济。推出一批夜品、夜购、夜赏、夜游、夜健项目，打造一批“夜郑州”消费地标，适时举办“醉美夜郑州”系列消费促进活动，发展购物、餐饮、休闲、娱乐等夜间经济，点亮“夜郑州”，活跃夜间消费。商业局一位负责人指出，适时举办“郑好豫见”欢享乐购季。以“时尚绿城，乐享郑州”为主题，重点选择与居民生活密切相关的行业，按照“市统一领导、县(市、区)具体负责、各部门携手联动”原则，适时组织举办十大主题促消费活动，持续拉动内需，满足人民群众对美好生活的需求。夜经济区建设将大幅提升新密市美誉度，有力促进新密经济发展。
随着城镇化浪潮的推进，得益于在政策、区位、产业发展的有利优势，新密也迎来了新的发展机遇。城市的发展为商业地产提供了新的发展空间，而人口的聚集为商业的发展提供了有力的消费支撑，近郊商业相对于大都市而言，投资门槛低，吸引众多实体商业纷纷转战周边拓展。国内县域发展大多都是呈“单核”状的城市结构，即一个城市只有一个核心商圈，且县城居民消费习惯向核心商圈聚集，目前随着城市化进程的加快，城乡居民的消费观念及结构也在转变。他们的消费结构向发展性和享受性方向转变，他们对购物环境的需求、品牌的需求在逐步提升，原有商业已无法满足，城市商圈也从“一核”向“多核”甚至“大商圈”转变，不管是老商圈的更新升级、还是新商圈的迅猛发展，谁抢占先机，谁就赢得一席之地。新密，梦想前行的速度，定超越万众期待！
三四线城市快速的经济发展，逐渐成为实体商业
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